Erforderliche Unterlagen Nachweise für die Baufinanzierung

Um erfolgreich einen Antrag auf Baufinanzierung zu stellen, müssen Kreditnehmer zahlreiche Unterlagen vorlegen. Diese dienen nicht nur zur Bewertung der eigenen Vermögensverhältnisse, sondern auch zur Beurteilung der Immobilie. Um einen möglichst reibungslosen Ablauf und eine zeitnahe Zusage zu gewährleisten, sollten Antragsteller alles bei Beantragung vorlegen können. Das spart Zeit und häufig auch Kosten.

Unterlagen für die Baufinanzierung – diese allgemeinen Dokumente müssen vorliegen

Wer sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen möchte, kann dies meist nicht aus eigener finanzieller Kraft schaffen. Notwendig dafür ist eine Baufinanzierung, die jedoch nur bei ausreichender Bonität und Vorlage aller Unterlagen gewährt wird.

Unterschiede bestehen vor allem bei den Kaufabsichten von Arbeitnehmern, Beamten und Selbstständigen. Möchten sich Arbeitnehmer den Traum vom Haus erfüllen, werden dafür die letzten drei Einkommensnachweise, aktuelle Renteninformationen sowie der aktuelle Lohnsteuerbescheid benötigt. Haben Antragsteller bereits ein Darlehen aufgenommen, sind diese Unterlagen ebenfalls gefordert. Durch die Informationen nimmt die Bank die Risikoeinstufung vor und bewertet die Antragslage zusätzlich nach internen Kriterien (diese können deutlich von Bank zu Bank variieren). Auch die SCHUFA-Selbstauskunft ist notwendig, um die Bonität einzustufen.

Abhängig von der Risikoklassifizierung können die Konditionen für die Baufinanzierungen deutlich variieren. Damit Kreditnehmer nicht zu viel für ihr Darlehen zahlen, sollten sie für die Baufinanzierung einen Vergleich verschiedener Angebote nutzen. Das funktioniert vor allem online besonders schnell, kostenfrei und ohne Verpflichtungen. Ideal dafür sind Vergleichsportale. Die gewünschte Darlehenssumme wird eingetragen und innerhalb weniger Sekunden zeigt das Portal die einzelnen Angebote mit allen Konditionen transparent. Der Vorteil: Diese Übersicht hat noch keinen Einfluss auf die SCHUFA.

Wer sich gezielt bei einer Bank über eine Baufinanzierung informiert und womöglich ein individuelles Angebot (auch online) einholt, muss mit SCHUFA-Übermittlung rechnen. Auch wenn noch gar kein Darlehensvertrag unterschrieben wurde, werden die Anfragen als Information bei der Schutzgemeinschaft gespeichert. Theoretisch hat diese Information (noch) keinen Einfluss auf künftige Entscheidungen zur Baufinanzierung. Wer jedoch innerhalb kürzester Zeit bei vielen Kreditinstituten Anfragen stellt, muss ggf. mit Nachteilen bei der Bewilligung der Baufinanzierung bzw. deren Kondition rechnen.

Damit die Baufinanzierung positiv entschieden wird, müssen Antragsteller zahlreiche Dokumente vorlegen. Mit einer soliden Finanzierungsplanung steigen die Chancen.

Bildquelle: Abbildung 1: pixabay.com @ ccfb (CC0 Creative Commons)

Selbstständige müssen zusätzliche Unterlagen vorlegen

Entgegen der landläufigen Meinung, dass Selbstständige Freiberufler und Unternehmer keine Chance auf die Baufinanzierung haben, zeigt sich in der Praxis ein anderes Bild. Zwar scheuen sich viele Banken mit der Vergabe von Baufinanzierungen, allerdings ist das Unterfangen bei entsprechenden Nachweisen nicht aussichtslos.

Möchten Selbstständige eine Baufinanzierung beantragen, müssen sie weitere Unterlagen erbringen. Hierzu gehören beispielsweise der Nachweis zur privaten Krankenversicherung, die Einkommensteuererklärung, die gegenwärtige betriebswirtschaftliche Auswertung und (falls notwendig und vorhanden) die Gewinnermittlung und Bilanzen.

Generell stufen viele Kreditinstitute Selbstständige mit einem höheren Risiko bei der Gewährung der Baufinanzierung ein. Der Nachteil: Die Zinsen könnten für die Bereitstellung deutlich höher als beispielsweise bei Arbeitnehmern sein, sodass die Finanzierung der Immobilie teurer werden kann.

Besondere Voraussetzungen für Beamte, wenn es um Baufinanzierung geht

Eine Sonderstellung mit besonders günstigen Konditionen haben Beamte. Sie werden von Banken besonders gern als Darlehensnehmer bei der Baufinanzierung gesehen. Warum? Beamte können im Regelfall nicht gekündigt werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies für die Bereitstellung der Baufinanzierung: Das Ausfallrisiko für die Bank ist vergleichsweise gering. Die Folge: deutlich bessere Konditionen für Beamte.

Doch auch Beamte müssen bei der Beantragung der Baufinanzierung einige Unterlagen vorlegen. Hierzu gehören die letzten drei Besoldungsnachweise und der Nachweis über den Beamtenstatus. Wurden bereits Darlehen aufgenommen, müssen auch sie bei der Beantragung angegeben werden.

Diese Unterlagen zur Immobilie sind bei der Baufinanzierung gefordert

Bei der Entscheidungsfindung zur Baufinanzierung beziehen Banken die Immobilie mit ein. Deshalb sind zahlreiche Unterlagen dazu gefragt. Deutliche Unterschiede gibt es bei der Immobilienart. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau? Entscheiden sich Käufer beispielsweise für für ein Renditeobjekt im Gewerbegebiet, sind der Lageplan und die Aufstellung der Nutzungsfläche interessant. Gibt es im Objekt bereits Mieter, sollten auch diese angegeben werden. Sie können durch die Bank als Sicherheit eingestuft werden, sodass die Bewilligung deutlich leichter fällt.

Einige künftige Immobilienbesitzer möchten sich einem Liebhaberstück annehmen und ein denkmalgeschütztes Haus erwerben. Auch hierfür gibt es einige Baufinanzierungsmöglichkeiten, wenngleich die Bank bei solchen Objekten deutlich kritischer hinschaut. Die günstigen Anschaffungskosten sorgen oftmals für eine niedrige Kaufsumme, doch die Sanierungsaufwendungen und Vorgaben des Denkmalschutzes machen das Objekt deutlich teurer.

Damit die Bank eine möglichst genaue Kostenkalkulation durchführen kann, wird häufig ein Gutachten zum Zustand der Bestandsimmobilie benötigt. Ist dies noch nicht vorhanden, muss es durch die möglichen Käufer beauftragt und (zunächst aus eigenen liquiden Mitteln) gezahlt werden. Die Kaufentscheidung für ein denkmalgeschütztes Objekt kann sich aber lohnen, denn die Sanierungsmaßnahmen und der Kauf sind steuerlich absetzbar.

Fördermaßnahmen für Bestandsimmobilien prüfen

Für die Instandhaltung und den Kauf denkmalgeschützter Immobilien gibt es unzählige Förderprogramme. Wer sich vorab darüber informiert, kann sich teure Zinskosten womöglich sparen. Die KfW stellt beispielsweise verschiedene Förderprogramme für die energieeffiziente Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung. Wer bei seinem Antrag der Baufinanzierung bereits darauf verweisen kann, hat deutlich höhere Chance, eine Zustimmung der Bank zu erhalten.

Unterlagen beim Neubau einer Immobilie

Beim Neubau einer Immobilie und deren Finanzierung durch die Bank sind ebenfalls verschiedene Nachweise zu erbringen. Hierzu gehören der Bebauungsplan, die Baubeschreibung, das genehmigte Baugesuch (falls bereits geschehen), die Erschließungskosten, der Kostenvoranschlag für den Hausbau. Hinzu kommen die individuellen Nachweise zu den Sicherheiten für das bereitgestellte Darlehen und die Einkommensnachweise.

Ablauf der Baufinanzierung: Wer gut plant, hat gute Chancen auf Bewilligung

Damit eine Bank den Antrag auf Baufinanzierung bewilligt, werden nicht nur sämtliche persönliche Unterlagen oder Nachweise zur (geplanten) Immobilie benötigt. Es geht vor allem um das eigentliche Zahlenwerk. Hierzu gehören die monatlichen Belastungen und die Darlehenslaufzeit.

Banken werden mit Sicherheit Darlehen ablehnen, die völlig unrealistisch und bereits rein rechnerisch gar nicht realisierbar sind. Haben angehende Immobilienbesitzer beispielsweise monatliche Einnahmen von 2.000 Euro und möchten ein Darlehen mit monatlicher Rückzahlung von 1.000 Euro, wird die Bank diesem Vorhaben kaum zustimmen.

Damit die Baufinanzierung genehmigt wird, muss in der Haushaltskasse ausreichend Budget zur Bestreitung der Lebenshaltungskosten bleiben. Ein Haus muss unterhalten werden. Das bedeutet auch den Abschluss verschiedener Versicherungen oder Gebühren für Müllentsorgung, Strom und Co. Hinzu kommen die klassischen Lebenshaltungskosten wie der Kauf von Lebensmitteln, die Unterhaltung eines Autos oder das Budget für Hobbys.

Damit der Weg in die eigene Immobilie kein Traum bleibt, ist realistische Finanzplanung erforderlich. Je geringer das Risiko für die Banken, desto niedriger die Zinsen und günstiger wird der Immobilienerwerb.

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Realistisch kalkulieren schafft Planungsvorsprung

Künftige Immobilienbesitzer können ihre Chancen auf die Bewilligung der Baufinanzierung nicht nur erhöhen, indem sie alle Unterlagen präzise zusammensammeln. Auch die Klarheit über den maximalen Finanzierungsbetrag bzw. die maximale monatliche Belastung zeugt von Seriosität und Zuverlässigkeit.

Wer bereits in einer Mietimmobilie lebt und monatlich einen bestimmten Mietzins zahlt, sollte sich daran orientieren. Beträgt die Miete beispielsweise 800 Euro, würde die Bank dieser monatlichen Rate in den meisten Fällen zustimmen, da die Kosten ohnehin bereits durch die Einnahmen getragen werden. Eine erhöhte monatliche Belastung kann dennoch durch Banken Genehmigung finden. Wer beispielsweise eine Immobilie baut oder erwirbt, in der weitere (bereits bekannte) Mietparteien einziehen, sorgt damit für mehr Sicherheiten. Ein beliebtes Modell ist das Mehrgenerationenhaus, das auch in Deutschland immer beliebter wird.

Die Kinder bauen oder erwerben beispielsweise eine Immobilie und schaffen zusätzlichen Wohnraum für ihre Eltern. Diese wiederum sind in der Nähe ihrer Kinder und Enkel und tragen durch Zahlung ihres Mietzinses zur Finanzierung der Immobilie bei.

Genaue Kalkulation der Baunebenkosten nicht vergessen

Bei der monatlichen Belastung kalkulieren viele künftige Immobilienbesitzer ausschließlich mit dem eigentlichen Kaufpreis. Zu engstirnig gedacht, denn durch Grunderwerbsteuer und Co. kann eine Kostenexplosion drohen, die gar nicht einkalkuliert wurde.

Deshalb unbedingt die Baunebenkosten im Blick behalten. Abhängig vom Bundesland kann eine Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % auf den Kaufpreis anfallen. Hinzu kommen Notargebühren, die sich bei ca. 1 bis 1,5 % (ebenfalls abhängig vom Kaufpreis) bewegen. Werden Maklerdienste in Anspruch genommen, kommen diese Provisionszahlungen (zwischen 3 und 7 % zuzüglich Mehrwertsteuer) ebenfalls dazu.

Kalkulation der Gesamtkosten bzw. des möglichen Kaufpreises

Der monatliche Betrag für die Finanzierung wird mit zwölf Monaten multipliziert. Diese Summe multiplizieren womöglich Immobilienbesitzer mit 100. Im Anschluss erfolgt die Division von einer durchschnittlich angenommenen Tilgungs- und Zinsrate in Höhe von 3,5 %.

Haben Immobilieninteressenten beispielsweise 700 Euro monatlich zur Verfügung, würden sie ein Darlehen von ca. 240.000 Euro benötigen. Mit einem Eigenkapitalanteil steigen die Chancen, dass die Baufinanzierung positiv entschieden wird. Mit einem Eigenkapitalanteil von ca. 60.000 Euro ergibt sich ein Investitionsrahmen von insgesamt 300.000 Euro (ohne Berücksichtigung der Nebenkosten). Erfahrungsgemäß fallen jedoch Baunebenkosten in Höhe von 10 % an. In diesem Fall wäre das 30.000 Euro. Der mögliche Kaufpreis der Immobilie würde nach dieser Rechnung 270.000 Euro betragen. Mit diesem Wissen fällt es künftigen Immobilienbesitzer deutlich leichter, auf die Suche nach einer geeigneten Bestandsimmobilie bzw. einem Neubauangebot zu gehen.

Tipp: In den Bestandsimmobilien der Bank suchen

Viele Banken haben eigene Bestandsimmobilien im Portfolio. Dabei handelt es sich häufig um Häuser, die beispielsweise durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen im Besitz des Kreditinstitutes sind. Diese Immobilien sind am freien Markt verfügbar, werden aber oftmals zeitlich bevorzugt an Bankkunden angeboten.

Um sich Maklerkosten zu sparen, ist der Zugriff auf eine Immobilie aus dem Bankportfolio durchaus lohnenswert. Auch wenn es gegenwärtig vielleicht noch keine adäquaten Angebote gibt, könnte eine Eintragung in den Banken-Newsletter bzw. das Gespräch mit einem Immobilienberater der Bank helfen, um sich exklusive Informationsmöglichkeiten vorab zu sichern.

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