Was ist ein Grundstück wert?

Sie ist mit einer halben Million Einwohnern die zweitgrößte Bayerns und weltweit bekannt: Die geschichtsträchtige Stadt Nürnberg. Der köstliche Duft der berühmten Elisenlebkuchen erfüllt die Luft der leuchtenden Gassen des bekannten Christkindlmarktes, an anderer Stelle brutzeln kleine Bratwürste auf dem Rost, die bereits Albrecht Dürer schon verspeiste und hoch über den Dächern der mittelalterlichen Altstadt thront die mächtige Kaiserburg, die auch von den dunklen Tagen deutscher Geschichte und den Reichsparteitagen zu erzählen weiß. Wer möchte nicht gerne in einer so schönen und geschichtsträchtigen Stadt leben? Doch kann man sich ein Leben in Nürnberg überhaupt leisten? Was kostet ein Grundstück in dieser Metropole mittelfränkischer Lebensart? Diese sowie grundsätzliche Fragen zum Thema Grundstückswerte und zur Ermittlung des Bodenrichtwertes versucht der folgende Text zu beantworten.

Was ist ein Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche in m². Dieser wird von den Gutachterausschüssen für Immobilienwerte ermittelt sowie in Bodenrichtwertkarten und -Tabellen veröffentlicht. Er bezieht sich auf sog. Bodenrichtwertzonen. Dazu gehören Straßen, Stadtteile oder ganze Ortschaften. Der Bodenrichtwert ist z.B. wichtig für die Wertermittlung von Immobilien mittels Sachwertverfahren, wenn das Vergleichswertverfahren nicht zum Tragen kommen kann. Er dient außerdem als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Um den Bodenrichtwert ermitteln zu können, benötigt man in der Regel die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden. Diese sind anhand der notariell beurkundeten Kaufpreise der Immobilien innerhalb einer Zone erstellt worden. In Abhängigkeit der erzielten Grundstückspreise werden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gebildet. Wie man detaillierte Bodenrichtwerte errechnet, ist im Baugesetzbuch §196 nachzulesen.

Wie oft wird ermittelt?

Die Frequenz ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und seinen Rechtsvorschriften. Spätestens alle zwei Jahre wird zu einem festen Stichtag, meistens zur Jahreswende am 31.12. oder am 1.1., neu ermittelt. Anhand der errechneten Werte wird dann eine Bodenrichtwertkarte erstellt. So eine Karte gibt es für alle kreisfreien- und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden sowie Ortschaften oder Ortsteile in Deutschland.

Wie entscheidend ist der Bodenrichtwert für den Preis?

Wie der Name bereits vermuten lässt, ist ein Richtwert mehr eine Empfehlung, nach der man sich richten sollte, als ein festgeschriebener Wert, den man zwanghaft einhalten muss. Der Bodenrichtwert ist als alleiniges Kriterium für die Preisermittlung eines Grundstücks nicht ausreichend. Für die Berechnung des Grundstückspreises sind deshalb noch weitere wertbeeinflussende Aspekte zu beachten. Hierzu zählen z.B.:

• Bebaubarkeit (Abhängig von Grundstücksform und Bebauungsplan)

• Erschließungsgrad (Internet, Gas, Wasser, Abwasser, Strom)

• Lage und Umgebung

• Bodenbeschaffenheit

Weichen diese Parameter eines Grundstücks stark vom sog. Richtwertgrundstück ab, dann weicht auch der Verkehrswert entsprechend vom Bodenrichtwert ab.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Immobilien haben neben dem Bodenrichtwert auch noch einen Verkehrswert. Dieser richtet sich nach der aktuellen Nachfrage bzw. der Marktsituation. Er entspricht dem Preis, den ein Käufer bei einem Verkauf bereit wäre zu zahlen. Der Bodenrichtwert ist dagegen ein verallgemeinernder Basiswert, der als Berechnungskriterium für den Preis dienen kann. In der Regel entspricht der Bodenrichtwert aber kaum dem Verkehrswert einer Immobilie, sondern liegt meist weit darunter. Die Nachfrage in einer Umgebung, die Beschaffenheit des Grundstücks und seine Erschließung regeln maßgeblich den Verkaufspreis.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für den Grundstückswert?

Wie bereits gesagt, ist der Bodenrichtwert nicht mit dem Verkaufswert gleichzusetzen. Das gilt ebenso für den tatsächlichen Wert des Bodens, den sog. Boden- oder Grundstückswert. Auch hier sind starke Differenzen zwischen Richtwert und tatsächlichem Wert festzustellen, da der Grundstückspreis durch Faktoren wie Bebaubarkeit und Fläche wertbestimmt wird. Hierbei gilt: Der Wert eines Grundstücks ist umso höher, je mehr Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden kann und je teurer diese auf dem Markt nachgefragt bzw. verkauft werden kann. Es ist deshalb empfehlenswert, den Wert eines Grundstücks vor dem Verkauf separat zu ermitteln. Von Bedeutung sind die Bodenrichtwerte auch in steuerlichen Angelegenheiten, wie beispielsweise bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Informationen hierzu liefert die Bauordnungsbehörde der Stadt Nürnberg.

Hat der Bodenrichtwert eine Bedeutung beim Hausverkauf?

Nein. Bei einem Hausverkauf hat der Bodenrichtwert keine Bedeutung und es ist auch nicht ratsam, ihn bei der Bewertung mit einzubeziehen. Eine Hausbewertung erfolgt in der Regel über einen Makler, der das Vergleichsverfahren anwendet, d.h. der den aktuellen Markt überblickt und sich mit vergleichbaren Objekten gut auskennt. Dieser besichtigt und bewertet die Immobilie anhand solcher Vergleichswerte. Da Grundstückswerte nachfrageorientiert sind, liegt der Immobilienwert sehr häufig weit über dem Bodenrichtwert. Ziel des Bodenwertes ist ein transparentes Bodenmarktgeschehen, allerdings ohne Auswirkung auf jegliche Kaufverhandlungen.

Die Bodenrichtwerte der Stadt Nürnberg

Für das Stadtgebiet Nürnberg sind nahezu flächendeckende Bodenrichtwerte vorhanden. Sie sind im Maßstab 1:10.000 auf einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht, welche aus neun Blättern besteht. Die Gebühr für den gesamten Kartensatz beläuft sich auf 350 Euro. Gegen eine Aufwandsentschädigung können Bodenrichtwerte auch online erfragt werden. Die größte Grundstücksnachfrage wurde aktuell im Stadtteil Eibach, gefolgt von Röthenbach bei Schweinau und Kornburg verzeichnet. Der Kaufpreis der Grundstücke variiert je nach Fläche. Im Durchschnitt kostet ein Grundstück in Nürnberg pro m² 717 Euro. Eine Übersicht über die Preisentwicklung der Grundstücke in Nürnberg gibt es hier. 

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