Keine Mietminderung trotz fehlerhafter Flächenangabe

Eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Mietfläche von mehr als zehn Prozent stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich einen Mietmangel dar und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Das Oberlandesgericht  Dresden schränkt nun die Rechtsprechung auf solche Fälle ein, in denen die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.

Eine eventuelle Diskrepanz zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Mietfläche war in der Vergangenheit häufig Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. In der Vergangenheit hat der BGH in seiner Rechtsprechung an der Zehn-Prozent-Rechtsprechung festgehalten: Mieter können die Miete grundsätzlich rückwirkend mindern, wenn die vereinbarte Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche zu ihren Ungunsten abweicht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden beschäftigte sich mit der Frage, ob dies auch für vertraglich ausgewiesene Mietflächen gelte, die das Mietobjekt lediglich beschreiben (Urteil vom 21. Oktober 2020, 5 U 1257).

Im verhandelten Fall enthielt der im Oktober 2017 geschlossene Mietvertrag über ein Ladengeschäft im Unter-, Erd- und Obergeschoss keine Flächenangabe. Diesen Mietvertrag ersetzten die Parteien durch einen Vertrag vom 17. November 2017 über die Räume im Unter- und Erdgeschoss mit einer Flächenangabe von rund 320 Quadratmetern sowie einen Vertrag vom 20. November 2017 über die Räume im Obergeschoss mit rund 160 Quadratmetern. Ende 2018 wurde bemerkt, dass diese Quadratmeterangaben falsch waren. In der für sie ungünstigen Flächenabweichung sah die Mieterin einen Mietmangel und verlangte eine Mietabsenkung. Infolge der hieraus resultierenden Mietminderung sei es bis zum Dezember 2018 zu einer Überzahlung der Miete von 7.356,44 Euro gekommen.

Das OLG Dresden sah keinen Anspruch auf Mietminderung. Zwar berufe sich die Mieterin hinsichtlich der falschen Flächenangaben auf die Minderflächen-Rechtsprechung des BGH. Diese Rechtsprechung finde allerdings nur Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts diene und nicht lediglich dessen Beschreibung.

Schließlich sei der Mietabschluss durch Unterzeichnung des Mietvertrags im Oktober 2017, der keine Flächenangaben enthielt, zustande gekommen. Daraus folge, so das Oberlandesgericht weiter, „ohne jeden Zweifel …, dass darin keine Mietflächengröße als vertragliche Sollbeschaffenheit vereinbart wurde“. Erst im November 2017 wurde eine nachträgliche das Objekt beschreibende Flächenangabe ergänzt, die aber keine vertragliche Vereinbarung zur Mietgröße darstelle. Im Ergebnis könne die Beklagte keine Mietminderung geltend machen.

Der hier vom OLG Dresden zu entscheidende Fall, ist eine Einzelfallentscheidung, dem ein atypischer Fall vorausgeht. Ob diese Aussage verallgemeinert werden kann und wie die Festlegung der Sollbeschaffenheit von einer Beschreibung abgegrenzt werden kann, ist offen. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung des BGH durch die differenzierte Betrachtung des OLG Dresden aufgeweicht werden kann. 

Die Fläche des Mietobjekts kann man in den Vertrag aufnehmen, muss man aber nicht. Es gibt nämlich kein Gesetz, wonach die Fläche einer Wohnung vereinbart werden muss. Auch für die Betriebskostenabrechnung ist eine Flächenangabe im Mietvertrag nicht unbedingt nötig. Denn dafür kommt es nicht auf die im Vertrag stehende Flächenangabe an, sondern auf die „tatsächlichen Flächenverhältnisse“ (BGH-Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17).

Rechtsanwalt Gerhard Frieser
1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V.
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