Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen ist unwirksam

Ausgangslage:

Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

Die Verjährungsvorschrift wird über den reinen Wortlaut hinaus sehr weit gefasst, so dass Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe des Mietobjekts verjähren.

Nach dem Wortlaut beginnt die Verjährung ab Rückgabe der Mietsache vom Mieter an den Vermieter, auch wenn das Mietverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt endet.

Da z.B. bei Schadensersatzansprüchen wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen noch eine Nachfristsetzung zur Begründung von Schadensersatzansprüchen erfolgen muss und zur Bezifferung ein Kostenvoranschlag durch einen Handwerker notwendig ist sowie dieser verzugsbegründend an den Mieter gesandt werden muss, sind u.U. sechs Monate schnell verstrichen. Dies gilt umso mehr, wenn zusätzlich die neue Adresse des Mieters ermittelt werden muss. Problematisch ist dies insbesondere für Vermieter mit großem Wohnungsbestand.

Daher wurde versucht, diese Verjährungsfrist zugunsten des Vermieters im Mietvertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) z.B. auf 12 Monate zu verlängern.

Im zu entscheidenden Fall nahm der Vermieter den Mieter wegen an der Wohnung eingetretener Schäden in Höhe von 16.000,00 € in Anspruch. Der Mieter wandte Verjährung ein, da bereits mehr als sechs Monate seit Rückgabe des Mietobjekts im Zeitpunkt der Klageerhebung vergangen waren. Daher erhob der Mieter hiergegen unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1 BGB die Einrede der Verjährung. Der Vermieter verwies auf die verlängerte Verjährungsfrist im Mietvertrag.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Im Urteil vom 8. November 2017 (Az.:VIII ZR 13/17) hat der Bundesgerichtshofs entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht.

Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache abstellt, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen.

Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will.

Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es - unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters - das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entfällt schließlich nicht dadurch, dass die streitgegenständliche Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch der Mieteransprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Denn auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist - zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genannten Ersatzansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) deutlich seltener vorkommen dürften.

Hinweis:

Nach der Argumentation des Bundesgerichtshofs sind auch formularmäßige Verlängerung der Verjährung im Mietvertrag um zwei oder drei Monate mit Beginn ab Rückgabe des Mietobjekts nicht möglich.

Eine Individualvereinbarung dürfte möglich sein. Dazu muss die Verlängerung der Verjährung zwischen den Mietvertragsparteien für den Einzelfall ausgehandelt werden, was in der Praxis kaum vorkommen dürfte.

Die Verjährung muss in einem Gerichtsverfahren ausdrücklich erhoben werden. Ohne eine ausdrückliche Geltendmachung bleibt diese vom Gericht unberücksichtigt.

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Oliver Fouquet / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Verkehrsrecht / oliver.fouquet@kgh.de