Gesetzgebung: Weitere Novellierung des Mietrechts Bundesjustizminister Heiko Maas legt Gesetzentwurf vor

Neue Regelungen

1. Mietspiegel

• Ausweitung des Bezugzeitraums: Bisher wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen in einer Gemeinde gebildet, die in den letzten vier Jahren neu abgeschlossen oder durch Mieterhöhungen geändert wurden. Dieser Bezugszeitraum soll nach dem Gesetzesentwurf nun von bisher vier auf künftig acht Jahre ausgedehnt werden. 

• Beweiswert des qualifizierten Mietspiegels: Schon heute müssen vor Gericht enorme Hürden genommen werden, wenn Vermieter oder Mieter die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete nicht als die tatsächliche ortsübliche Miete anerkennen wollen. Künftig sollen qualifizierte Mietspiegel vor Gericht nur noch in der Theorie angreifbar sein. Der Gesetzentwurf des Justizministeriums verschärft die prozessualen Hürden drastisch und verstärkt damit die Tendenz, dass qualifizierte Mietspiegel als Preisvorgabeinstrument politisch missbraucht werden.

2. Modernisierungen

• Absenkung des Modernisierungssatzes: Ein Vermieter kann die jährliche Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen.  

• Einführung einer Kappungsgrenze: Die Miete darf infolge von Modernisierung aber nur um höchstens drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von acht Jahren erhöht werden. Auch muss der Vermieter nach dem Entwurf künftig den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz – ähnlich wie bei Betriebskosten – beachten.

• Härtefalleinwendung des Mieters: Schon heute kann ein Mieter im Falle einer Modernisierung finanzielle Härte geltend machen. Er muss die Modernisierung zwar dulden, ist aber nicht verpflichtet, die Mieterhöhung in Folge der Modernisierung zu leisten, sofern diese tatsächlich eine finanzielle  Härte darstellt. Nach dem Entwurf wird nun ein Regelbeispiel in das Gesetz aufgenommen, in welchen Fällen von einer finanziellen Härte regelmäßig ausgegangen werden kann. Danach liegt eine Härte vor, wenn mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete und Nebenkosten einschließlich Heizkosten gezahlt werden müssen. 

• Vereinfachtes Modernisierungsmieterhöhungsverfahren: Neben dem bisherigen Modernisierungsmieterhöhungsverfahren soll der Vermieter alternativ ein vereinfachtes Verfahren anwenden können. Bei Maßnahmen von höchstens 10.000 Euro pro Wohneinheit müssen Instandsetzungskosten nicht angegeben werden, sondern werden pauschal in Höhe von 50 Prozent abgezogen. Von den verbleibenden Investitionskosten können acht Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Kappungsgrenze und die Härtefallregelungen finden keine Anwendung. 

3. Wohnfläche

• Bei Mieterhöhungen und Betriebskosten ist allein die tatsächliche Fläche maßgeblich.

• Sofern im Mietvertrag zwar eine Wohnfläche angegeben, aber keine Berechnungsmethode vermerkt ist, ist die Wohnflächenverordnung anwendbar. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind hierbei nur zu einem Viertel anzurechnen. 

4. Kündigung wegen Zahlungsverzugs

• Besondere mieterschützende Regelungen für eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs werden auf die ordentliche Kündigung übertragen. Das bedeutet für den Vermieter, dass er auf den Kosten eines bereits angestrengten Räumungsprozesses (zumindest teilweise) sitzen bleibt.

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