Untervermietung über airbnb.com als Kündigungsgrund?

Ausgangslage:

Im Mietvertrag war vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Der Vermieter kann bei unbefugter Untervermietung verlangen, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Nur falls dies nicht geschieht, kann der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen.

Der Mieter überlässt über das Internetportal airbnb.com insgesamt dreimal seine Mietwohnung kurzzeitig an Touristen.

Nachdem der Vermieter davon Kenntnis erlangt, kündigt er ohne Abmahnung das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich.

Entscheidung des Landgerichts Amberg:

Das Landgericht hält in seinem Urteil vom 09.08.2017 (Az.: 24 S 299/17) weder die außerordentlich fristlose Kündigung, noch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters für gerechtfertigt. Trotz Pflichtverletzung des Mieters aufgrund der ungerechtfertigten Gebrauchsüberlassung hätte es jeweils einer vorherigen Abmahnung durch den Vermieter bedurft, die auch nicht ausnahmsweise entbehrlich sei.

Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist nicht gegeben. In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde. Dies ist jedoch nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann.

Auch eine besondere Lage, die eine Abmahnung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen entbehrlich macht, ist nicht gegeben. Dass die Parteien den Fall einer unberechtigten Untervermietung nicht als so schwerwiegend ansehen, dass er zur sofortigen Vertragsbeendigung berechtigen sollte, zeigt bereits die zwischen den Parteien in § 3 Nr. 2 S. 2, S. 3 des Mietvertrages getroffene vertragliche Vereinbarung.

Hiernach kann der Vermieter bei unbefugter Untervermietung verlangen, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Nur falls dies nicht geschieht, kann der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen.

Die Parteien haben in ihrer vertraglichen Abrede damit geregelt, dass seitens des Vermieters bei unberechtigter Untervermietung des Mieters eine vorherige Aufforderung zur Unterlassung notwendig ist, welche als Abhilfefrist einer Abmahnung gleich kommt.

Nachdem erschwerende weitere Umstände erst im Falle der Missachtung einer vorherigen Abmahnung anzunehmen seien und auch nachteilige Einwirkungen auf das Mietobjekt nicht hervorgerufen wurden, führe das Fehlen der in beiden Fällen erforderlichen Abmahnung sowohl bei der fristlosen (dort gesetzlich vorausgesetzt nach § 543 Abs. 3 BGB) als auch bei der ordentlichen Kündigung zur Unwirksamkeit des jeweiligen Kündigungsausspruchs.

Hinweis:

Dem Urteil ist zuzustimmen. Wenn die Parteien für den Fall einer Pflichtverletzung im Mietvertrag eine Regelung treffen, wäre der Grundsatz der. Verhältnismäßigkeit verletzt, wenn unter Ausschaltung dieser Regelung eine Kündigung möglich wäre.

Bild: Oliver Fouquet
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
oliver.fouquet@kgh.de