Die tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend!

Ausgangslage:

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 138/06) hatte entschieden, dass eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche erst dann einen Mangel darstellt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Offen war, ob diese Grenze auch für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen gilt.

In der Folgezeit hatte der Bundesgerichtshof für die Mieterhöhung entschieden, dass dort die 10 %-Grenze keine Anwendung findet, sondern es auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt (Urteil vom 18. November 2015, Az.: VIII ZR 266/14). Offen war nach wie vor, ob diese bei der Heizkostenabrechnung auch Anwendung findet.

In dem zu entscheidenden Fall, hatten die Mieter eine Wohnung gemietet. Im geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Diese Angabe stellte sich als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm.

Entscheidung:

Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen der Parteien zugrunde gelegt werden könnten, liegt die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen hat der Bundesgerichtshof die tatsächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet (s.o.), weil es auf den tatsächlichen Wohnwert ankommt; andernfalls würden fingierte, von den Vertragsparteien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objektiven Maßstäben treten. Diese Überlegungen ließen sich auf die Heizkostenabrechnung übertragen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. Dies entspreche auch dem gesamten Betriebskostenrecht immanenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit.

Folge: