Steuerlich absetzbare Kosten beim Immobilienkauf

Immobilien eignen sich hervorragend zur langfristigen Kapitalanlage. Ob Sie die damit verbundenen Kosten jedoch steuerlich geltend machen können, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie für private oder betriebliche Zwecke selbst nutzen oder die Immobilie an Dritte vermieten und daraus Einkünfte erzielen. Werden Immobilien für private Zwecke selbst genutzt, können die Kosten grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Den größten Posten bilden jedoch die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, welche nur bei eigenbetrieblicher Nutzung oder Fremdnutzung steuerlich geltend gemacht werden können.

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie gehören neben dem reinen Kaufpreis bzw. den reinen Baukosten auch Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld für die Kaufpreisfinanzierung gehören jedoch nicht zu den Anschaffungskosten, sondern zu den Werbungskosten. Auf eine strikte Trennung hierbei ist zu achten, da Werbungskosten grundsätzlich im Jahr der Zahlung  in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können.

Da es sich bei einem Haus oder einer Immobilie um ein abnutzbares Wirtschaftsgut handelt, das zur Erzielung von Einkünften angeschafft wurde (gewerbliche Einkünfte oder Einkünfte aus Vermietung), können die Anschaffungskosten über mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden. Die Abschreibung der Anschaffungskosten wird über mehrere Jahre, üblicherweise über 50 Jahre (2 Prozent), verteilt. Dies gilt nur für den Teil der Anschaffungskosten, der auf das Haus bzw. die Wohnung vorab entfällt. Um die Höhe der steuerlich abzugsfähigen Kosten zu ermitteln, muss der Wert des Grund und Bodens abgezogen werden. Der Wert des Grund und Bodens ergibt sich entweder aus dem Kaufpreis oder er wird anhand des üblichen Marktpreises oder einer Schätzung ermittelt. 

Die übrigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie können dann je nach Nutzung über 33,34 Jahre mit je 3 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr (betrieblich genutzte Immobilien) oder über 50 Jahre mit je 2 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr (Wohngebäude) abgeschrieben werden.