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Jeder Eigentümer kann eine Bauausführung nach der Teilungserklärung verlangen

Ausgangslage:

Häufig werden während der Bauphase Veränderungen an 

Ein Gebäude wurde 1972 als Mietshaus für 18 Parteien errichtet. 1984 wurde es in Wohneigentumseinheiten aufgeteilt. Beim Bau wurde von den Bauplänen abgewichen und eine Trennwand zwischen zwei Kellerräumen versetzt. Trotz dieser Bauausführung legte der teilende Eigentümer die Baupläne vor, in denen die Wand an einer anderen Stelle war, als im Aufteilungsplan der Wohnungseigentumswohnungen zu Grunde gelegt war. Ein Eigentümer erwarb 2011 nach vorheriger Besichtigung die Wohnung mit dem entsprechenden Kellerraum. Er verlangte nachdem er von dem Aufteilungsplan Kenntnis erlangte, von den Miteigentümern die Herstellung seines Kellers gemäß der Teilungserklärung. 

In seinem Urteil vom 20.11.2015 (Az.: V ZR 284/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der betroffene Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4,5 Nr. 2 WEG verlangen kann, dass das Gemeinschaftseigentum gemäß dem Aufteilungsplan hergestellt wird. Die von einer plangerechten Herstellung betroffenen Eigentümer sind zur Duldung des Umbaus verpflichtet. Ob eine Planwidrigkeit vorliegt, richtet sich nicht nach der tatsächlichen Bauausführung, sondern nach der Teilungserklärung und den dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan. Dieser erfüllt bei der Aufteilung in Wohnungseigentum eine ähnliche Funktion wie die Vermessung und katastermäßige Erfassung bei Grundstücken. Dies gilt auch bei geringfügigen Abweichungen, da Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen kann, die im Grundbuch gewahrt sind. Ob ein Erwerber die Abweichung kennt, ist unerheblich, da das Grundbuch nicht im Sinne des § 832 Abs. 1 S. 1 BGB unrichtig ist. Der Eigentümer kann die Herstellung der Trennwand von allen Miteigentümern verlangen. Eine Verwirklichung wäre nur dann ausgeschlossen, wenn sie tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk oder unverhältnismäßige Kosten erfordert. Dies war jedoch nicht der Fall. 

Die Entscheidung geht nicht auf die Problematik der Verjährung ein. Entgegen anderslautender Rechtsprechung geht der Bundegerichtshof offensichtlich davon aus, dass der Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung ein Unterfall des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung ist und damit nicht der Verjährung unterliegt (BGH Urteil vom 27.04.20.12, Az.: V ZR 177/11). 

Oliver Fouquet

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

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